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商场收取租户电费,税收究竟该怎样处理

发布时间:2020-11-22 10:40 阅读:

2月17日,《中国税务报》第三版刊登了标题为“税务稽察主干以案会友”的新闻。音讯中的一段文字引起了网友的热议。这段文字为:当某区国税局稽察局副局长H提出“商场收取租户的电费,应怎样确定处理”,应对此伏彼起,最终大家达到一致:若电费不加价,作进项税额转出;若电费加价,则作转售处理。

那么,商场收取租户的电费真的该如此进行税务处理吗(本文仅评论事务的流转税问题)?

在增值税、营业税并存的情况下,纳税人的一项事务适用何税种(交纳营业税还是增值税,是作为应税项目还对错应税项目),要根据事务的现实,根据增值税或营业税相关文件进行判别。在税收法律适用的判别上,事务的本质至关重要。那么,商场收取租户的电费事务,税收究竟该怎样处理?

为了搞清这项事务的税务处理,有必要厘清商场收取租户电费的本质与景象。

商场将物业(房子、货台)出租给承租人(有的是增值税一般纳税人、有的是增值税小规模纳税人、有的是营业税纳税人)运用,依据合同约好的不同,承租人运用的水电(为了节省篇幅,本文仅评论电事务)的费用,一般有以下三种处理方法:第一种方法,电费包含在租金中(租借两边不计量承租方实践运用的电量);第二种方法,租金中不含电费,两边依据实践的运用量按必定的单价结算电费;第三种方法,承租人自己在供电部分开立用电户头(此种方法不触及租借两边用电买卖,本文不评论)。

上述第一种方法,因为租借两边不独自结算电费,纳税人租借物业行为在税收上属营业税的混合出售,全额交纳营业税。主要依据为《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(2011年)第六条第一款,“一项出售行为假如既触及应税劳务又触及货品,为混合出售行为。除本细则第七条的规则外,从事货品的出产、批发或许零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合出售行为,视为出售货品,不交纳营业税;其他单位和个人的混合出售行为,视为供给应税劳务,交纳营业税。”相关规则还有:上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流〔2000〕19号)规则,如租借方不按实践使用量而按定额与承租方结算水、电、煤气等价款的,一概按“服务业一租凭业”征收5%营业税,并按规则开具普通发票,承租方不得据此核算进项税额。

别的,因为租借人购买的电用于营业税项目,其进项税额不得抵扣。

上述第二种方法,因为两边根据承租人实际使用电量按必定的单价结算电费,归于兼营行为(根据是《中华人民共和国营业税暂行法令实施细则》第八条,“纳税人兼营应税行为和货品或许非应税劳务的,应当别离核算应税行为的营业额和货品或许非应税劳务的出售额,其应税行为营业额交纳营业税,货品或许非应税劳务出售额不交纳营业税;未别离核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。”),租借物业人收取的电费为租借人向承租人转售电收入,应交纳增值税,而且能够开具增值税专用发票。这主要根据的是《中华人民共和国增值税暂行法令》(2008)第一条,“在中华人民共和国境内出售货品或许供给加工、修补修配劳务以及进口货品的单位和个人,为增值税的纳税人,应当按照本法令交纳增值税。”相关的文件还有:

1.国家税务总局《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气纳税问题的批复》(国税函[2009]537号)规则,四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气归于出售货品行为,其一起收取的转供动力服务费归于价外费用,应同时征收增值税,不征收营业税。

2.上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流〔2000〕19号)规则,对租借方向承租方供给水、电、煤气等,并按实践用量结算价款的,应作为转售货品,按规则征收增值税。

3.福建省国家税务局《关于企业租借房屋中供给水电行为征收增值税问题的批复》(闽国税函〔2007〕232号)规则,企业在将一部分搁置房屋租借给其他企业进行生产经营的过程中,租借方向承租方供给水、电等,并按实践使用量与承租方结算价款的行为,应视为转售货品,应按规则征收增值税。

在开具专用发票的问题上,两边可按以下方法处理:

(1)当租借方与承租方均为增值税一般纳税人的,可由租借方按承租方水、电的实践使用量结算的价款开具增值税专用发票。承租方可据此核算抵扣进项税额。

(2)当租借方为小规模纳税人,承租方为增值税一般纳税人的,可由租借方向主管税务机关申请,按承租方水、电的实践使用量结算的价款,由税务机关按规则的征收率代开增值税专用发票。承租方可据此核算抵扣进项税额。

4.广州市国家税务局《关于转售水、电征收增值税问题的通知》(穗国税发〔2004〕173号)规则,“为加强增值税办理,保证纳税人的合法权益,经市局研讨,现将上述转售水、电状况的有关办理要求通知如下,请遵照执行。一、水、电总表纳税人向分表纳税人独自收取分摊水、电费的,应照章交纳增值税;一起,撤销运用水电费分摊明细表抵扣进项税额的规则,分表的增值税一般纳税人只能凭获得的增值税专用发票抵扣水、电费进项税额,总表纳税人能够到主管税务机关申请认定为增值税一般纳税人,归入防伪税控系统办理。”

别的,因为租借物业的纳税人别离交纳营业税和增值税,其购买的电,用于转售交纳增值税的部分进项税额能够抵扣,一起用于营业税项目(租借物业等)和增值税项目(转售电等)部分,如办理、行政部门的用电,因为无法区分用处,应依据非增值税销售额的份额确认转出部分进项税额,其依据别离是《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2011年)第二十六条和第二十七条。

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